房地产行业分析报告范文_房地产行业分析报告

1.中山市房地产市场的前景分析

2.中国未来房地产的发展趋势

3.房地产投资项目可行性研究报告包括哪些内容?

4.商品房经济分析活动报告

重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。重庆作为新兴的直辖市，房地产政策十分灵活，房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。

目前重庆正处于展阶段，居民消费能力不断提高，加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。

经过宏观调控的“洗礼”，重庆市房地产市场已由成长期向成熟期迈进。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，比2003年同期增长8.45%，较2004年13.7%的增幅，增速已经明显放缓。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，稳中有升。2005年房地产开发投资中住宅投资300.37亿元；商业营业用房投资71.39亿元。主城区批准可售的商品住房，面积在120平方米/套以下的普通住房占到了60.85%，价格在3000元/平方米以下的占73.34%。

2006年上半年，重庆市商品房销售面积累计807.23万平方米，实现销售额188.69亿元。其中住宅销售733.87万平方米，实现销售额156.68亿元，占全市商品房销售比重的90.9%；办公楼销售10.84万平方米，比重为1.3%；商业用房54.万平方米，比重为6.8%。上半年全市商品房现房均价1816元/平方米，同比上涨2.5%；商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。

重庆做为西部大开发的龙头城市，近年来在房地产业政策日趋完善，进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆房地产经济发展趋势良好。随着各项房地产政策法规的贯彻落实，重庆房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境将越来越好，房地产业将持续健康的发展。

本报告共十六章。首先介绍了房地产行业的相关概念，其次分析了国际国内房地产业的发展概况，再次分析了重庆房地产发展面临的外部环境和重庆房地产业的发展现状，再次分别对重庆土地供需状况、住宅市场、别墅市场、商业地产、写字楼市场、二手房市场作了具体分析，再次介绍了重庆重点房地产企业的运营状况，再次对重庆房地产作了营销渠道分析、投融资分析及未来发展趋势分析，最后详细列明并解析了重庆房地产的相关政策和法规。您若想对重庆房地市场有个系统的了解或者想投资重庆房地产，本报告是您不可或缺的重要工具。

从横向对比来看，截止2007年11月，西部地区房地产开发投资总额为4209.09亿元，重庆市完成678.84亿元，占16.1%，投资额排在西部第二位，比重比排在第一位的四川省低11.7个百分点。西部地区房地产开发投资平均增长40.6%，较重庆市高2.6个百分点，重庆市38.0%的增长速度在西部与陕西省并列排在第五位。增长速度列前四位的分别是内蒙古57.1%，四川46.5%，广西44.1%，新疆43.5%。

11月重庆商品房市场情况

1、预售项目情况

本月（11.01-11.30）共有69个项目批准上市，批准预售面积171.01万平方米；其中新增住宅预售面积137.89万平方米，所占比重80.63%，非住宅预售面积为33.12万平方米。

图表 137：2007年11月份重庆各区县房地产项目批售情况对比

其中江北区新批准预售面积41.98万平方米，位居首位，所占比重为24.55%，其次是渝北区和九龙坡区，预售面积为35.39万平方米、22.59万平方米，所占比重分别为20.69%、13.21%。

2、新开盘项目情况

11月份，重庆主城区商品住宅新开盘项目33个，新增供应面积82.7万平方米，较上月下降14.5%，新增供应套数7757套，较上月下降28.76%。在前几月楼市集中放量后，市场供应逐步紧缩。

2008年，重庆市主城区新增住宅供应面积逾3000万平方米，其中高端住宅近800万平方米，超过25%。仅两江四岸供应面积就已超过400万平方米，成为高端住宅供应的主战场。这组数据背后，反映出一个明显的三大一高的特征，大容量、大项目、大企业、高品质：

像前几次经历的一样，一场接力赛开始打响，量——价——量的模型继续演化，在这个过程中，买方的成本必然是增加的，加上成交产品结构的调整和材料上涨、资金成本增加等的压力，都必然导致卖方会转嫁成本。

市场一旦真正活跃起来，卖方提价就成为一种必要的手段和常规方式，买方等待已久终于再次绝望，只有尽快出手以获得一点短暂的安慰，新一轮的刺激开始，报复性上涨的局面必将形成。

2008年的重庆市场，可能出现的几个变化是显而易见的：营销方式的创新、中小融资机构的活跃、媒介市场的细分、人才的流动加快、市场研究精度的提高、产品创新。

中山市房地产市场的前景分析

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一

　前言:迈进大学已经是的第三个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会。我们的心已经开始飞进那里，我们高兴，我们兴奋，因为我们最后能够在这个巨大的舞台上展现自我。我们能够回报社会，我们能够服务国家，但是我们又害怕又胆怯，我们常常会扪心自问我们准备好了吗是的，我们在校园里生活了数十载，而社会与校园是完全不同的两个世界，也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会。所以我们选取一个过渡的桥梁，把我们平稳的送上社会的大舞台，这就是专业实习。

　实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。为了表达自己收获的喜悦，我将分开几个部分讲一下自己的感受，报告实习的状况。

　实习目的:透过房地产实习了解房地产行业和售楼的流程和操作，在这个基础上把所学的营销专业理论知识与实践紧密结合起来，培养实际工作潜力与分析潜力，以到达学以致用的目的。

　实习时间:2014、7、1——2014、8、1

　实习地点:xx县xx房地产开发有限公司

　总结报告:为期一个月的实习结束了，我在这一个月的实习中学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，受益非浅。此刻我就对这一个月的实习做一个实习小结。

　首先介绍一下我的实习单位:xx县xx房地产开发有限公司，位于xx省xx县xx镇东街42号，于1999年8月10日在xx工商注册，主要经营房屋建筑与销售，注册资本为201万元，是一所股份有限公司。

　我应聘的岗位是销售，由于我们公司最主要的是销售楼房，我也成为了一名销售员，在实习期间，由于之前没有接触过这个行业，看别人做的有精有味，但是，行动起来，才发现，自己那么渺小，存在许多问题。比如:刚来的一天，有一个客户来向我询问，但是，我连户型都不清楚，不明白该怎样办很着急，地址也不清楚，根本就是一问三不知………………。

　透过几天的观察和揣摩，此刻和客户交谈，基本上是没有问题了，的问题就是:房源地址还不是那么清楚，有一次带客户看房子，由于把d区写成了b区，找了好半天才找到……所以，我们还是要多去熟悉房源，熟悉地址。

　还有一个问题就是，客户早上说看中了房子，下午又找理由说不想要了，过几天又说想看看，真的是很无奈，但是又不能说客户的长短，只能憋在肚里，真的是很难受。只能找自己的原因，改善自己的不足之处，至少下次遇到这种问题不会那么不知所错了，我们没有什么经验，还要得向老一辈，老员工，又经验者学习，以到达熟能生巧的目的，让客户满意就是我们的安慰和需求了。

　我曾觉得销售这一行不适合我，我也曾感到畏惧过，不敢接触，但是慢慢觉得只要你用心地做，反而又会左右逢源。越做越觉乐趣，越做越起劲。清朝改良派代表说过:凡职业都具搞笑味的，只要你肯干下去，趣味自然会发生。因此，做账切忌:粗心大意，马虎了事，心浮气躁。做任何事都一样，需要有恒心、细心和毅力，那才会到达成功的彼岸!

　总之，在这次实习中，我努力尝试新的事物，其实只要你敢尝试，没有什么你不会的，如果我们够坚持，我相信，我们每个人都是最厉害的那个佼佼者，将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在实习期间我遵守了工作纪律，不迟到、不早退，认真完成领导交办的工作。我可谓受益非浅。

　同时，在和建业人交往过程中，我总能学到不少东西，但也看到自己的差距和不足。主要如下:1、知识量少搭不上话。2、知识结合实际工作慢跟不上。3、房地产企业方面的知识很少。4、核对文件效率低下。5、实践工作潜力低下，不得法。怎样弥补不足呢首先，结束每项工作要及时总结。其次，工作中碰上问题要及时请教他人并作做好笔记。最后，在工作中不知足地学习。说说简单做起来难，但是我相信我

　实习收获及其心得体会:

　社会实践的帷幕渐渐落下了。回想起从开始到此刻，这一路走来我的感受就是自己成熟多了。不仅仅丰富了我的人生阅历，还让我品尝到了工作的辛苦，成长的快乐。

　透过这一个半月的实习，虽然算不上很长的时间，但是在短短的一个月中我确确实实的又学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同以前都是去做促销，而且感觉比以前收获更多。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往十分复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他她们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你不所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

　在这期间使我养成了不管遇到什么困难都不能被它吓倒，从不轻言放下的品格。人要想实现自身的价值必须要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个用心向上的心态。这样你就能够做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都能够克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全能够吸收经验教训，再次站起来。

　实习是每一个大学毕业生务必拥有的一段经历，他使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野，长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，实习是我们把学到的理论知识应用在实践中的一次尝试。

　二

　前言:迈进大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我的心已经开始飞进那里。我们高兴，我们兴奋，因为我最后能够在这个巨大的舞台上展现自我，我们能够回报社会，我们能够服务国家。但是我们又害怕又胆怯，我常常会扪心自问:我准备好了吗是的，我们在校园里生活了数十载，而社会与校园是完全不同的两个世界，也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会。所以我们选取一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台，这就是专业实习。

　首先，我先来谈一谈对房地产在理论上的认识。房地产是房产和地产的合称，又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房地产，是一种稀缺的、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。个性是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

　实习的二个月很快就要结束了，再回首这丰收的二个月，我感到十分的欣慰，它使我在实践中了解社会，让我学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野，增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基础。为了表达自己收获的喜悦，我将分开几个部分讲一下自己的感受，报告实习的状况!

　一、公司介绍

　该公司是由扬州邗江兴盛房地产开发有限职责公司和扬州邗江新城建安有限公司组成的。公司位于扬州市孙庄西路3号综合楼北侧。公司成立于1993年，2000年12月份改制。由王有桃等五名自然人出资组建为有限职责公司。由王有桃同志任总经理、董事长、法定代表人，公司注册资本计人民币841.7万元。资质等级为叁级。公司现有员工计26人，其中有职称的技经管理人员16人。从公司成立到目前为止累计开发商住楼计62幢，共26万余平方米。所建房屋质量合格率，优良率均达80%以上，以上所建房屋已基本售完，其中仅2006年实现销售收入41万元，上缴国家税收达469万元，从面创造了良好的经济效益和社会效益。

　1、公司的主要业务有：

　目前该公司具有房地产开发(限资质)，商品房销售，建材、五金装潢材料、铝型材料销售。近几年公司已完成了位于邗江区幸福小区安置房4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，规划面积为38500平方米，位于邗江区运西镇的丰苑小区拆迁安置房，规划面积为28000平方米，和位于*路商业步行街聚金阁S-4S-11S-14，总规划面积为16559.64平方米等等。

　2、公司特点及优势：

　2002年7月18号被中国质量检验协会授予重质量讲信誉物业管理企业。

　2002年8月12号被江苏省打治劣办公室推介授予2002年度打维权无投诉规范企业(品牌)。

　2003年8月12号被中国市场研究中心授予中国质量服务信誉AAA级企业。

　二、在公司的工作状况:

　在这期间我主要的工作资料是整理资料。在这一过程中，我用了看、问、学等方式，初步了解了公司的基本业务。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础，从个人发展方面说，对我影响的就应是作为一个社会人工作作风以及在工作过程中专业知识对工作的重要作用，因为这些都是我在校学习中不曾接触过的方面，所以我将在报告中首先讲述我在实习期间积累的这方面的认识和经验。

　实习是每个大学生务必拥有的一段经历，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，受益匪浅，也打开了视野，增长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。由于我是在公司的销售部，事情并不是太多的。第一个月每一天只是整理一些客户的资料，早上先是把资料夹从橱柜里一一的搬出来，再进行适当的打扫后，再把资料夹里外都檫一遍。接下来就是登记了，首先我要根据每幢楼的特点制作相应的Excel表格，并进行登记每个客户的姓名、面积、单价、金额等等。可别看这简单活，可来不得半点马虎。登记的时候会遇到客户没有又发现好几种价格，作为新手的我就不明白怎样办了。那就只好慢慢的核对，取最终的价格登记。有的还是比较顺利的，只要照着上的进行的登记就行了。就这样我一天能填完一张表格，二十几天下来我就把所有的资料全部登记完成。此刻的任务才完成三分之一，接下来是核对，以防出错。于是我就从财务科借来了每户人家的进行核对。决不出现一处错误。这样的话我就只用了三四天就把所有的核对完了。最后一步就是把他们全部的输入电脑里，这样的哈我就到了主任办公室上班了，她办公室里有一台电脑，此刻是把它交给我了。于是我就天天坐在电脑面前，

　很耗时间，一开始还有点不习惯，但是过了几天就习惯多了，时常的站起来出去走动走动，放松一下。没事的时候看看书，总之，一天时间过的好快啊!

　刚步入工作岗位，才发现自己有很多都不懂的。此刻在办公室，有闲的时候就会看书，虽然自己所学的专业在此时没有派上什么用场，但我觉得就应多学点，有几个技能在以后找工作也能够给自己我几个选取。我想刚开始工作，就就应踏踏实实的干好自己的工作，毕竟又没有工作经验，此刻有机会了就要从各方面锻炼自己。不然，想念以后干什么都会干不好的。我此刻的工作，相比其他人来说待遇挺不错的了，也不是和其他人比，工作也不是很难，很容易进入工作，关键是学习对人怎样说话、态度及其处事。由于经验少，我此刻这方面还有欠缺。此刻才明白，在校做一名学生，是多么的好啊!早晚要工作，早晚要步入社会，早晚要应对这些避免不了的事。所以，此刻我很珍惜学习的机会，多学一点总比没有学的好，花同样的时间，还不如多学，对以后择业会有很大的帮忙。

　再说回来，在工作中，周围的同事们都很团结，友好。同事们还经常会买些水果来大家吃吃。能在这么团结的公司上班我很高兴。所以，感觉此刻的工作还是挺不错的，最重要的事就是周围的同事都很不错的。心里上没有什么额外的，不必要的压力，能够好好工作，学习。我此刻要好好锻炼自己。再好好学习，之后相信自己透过努力必须会找个好工作来回报父母及其所有的老师的。别的没有什么奢求的，此刻当然是把磨练自己放在第一位，更何况此刻的待遇还不错。在这一个多月中，我学到了一些在学校学不到的东西，即使都明白的事，但是刚开始有时还做不太好。此刻做事，不仅仅要持有需心求教的态度，还要懂得取长补短，最重要的一点就是坚持不懈。此刻，我工作的时间虽然不久，但是我发现自己真的变了点，会比以前为人处事了。我在这次的实践中克服自己粗心和急躁的毛病，端正态度，真正做好每一件事情。在未来的工作中，我将以严谨的科学态度应对所遇到的问题，不断进取，精益求精，充分体现人生价值和展示自我魅力，为实现理想而不断奋斗!

　能在这么有实力的房地产公司实习，我十分的高兴，这就像给与了我一个巨大的舞台，让我们在上面有机会挥洒自己的才华，演绎自己的青春.我也十分的珍稀这样来之不易的机会，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验。

　三、实习感想

　首先，我要感谢扬州市邗江兴盛房地产开发有限公司给我这次锻炼的机会。透过此次实习我也了解到了自己的不足之处，但是我每一天能够做到天天按时上下班，从不中途无故离开公司，服从公司的管理制度，这一点我做的还是不错的。期望在以后的工作中能够继续的持续下去，在接下来的学习中我要针对自己的不足之处加以改善，争取做到一名优秀的员工。此刻我明白了社会上的竞争压是多么的残酷，我们只有不断的学习，不断的进步才能不被社淘汰。从此刻开始，我会在以后的学习和工作中更加的努力!

　三

　迈进大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我们的心已经开始飞进那里。我们高兴、我们兴奋，因为我们最后能够在这个巨大的舞台上展现自我，但我们还需要时间去了解这个社会。学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定基础，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习。

　由于对房地产销售十分感兴趣，所以2006年7月我到了某营销代理公司实习。实习是以独立业务作业方式完成的。实习的资料只有两个:一个是户外广告的招商，另一个是房产销售——置业顾问。此刻实习已经结束，回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基矗基本上到达了学校要求的实习目的。为了表达我收获的喜悦，我将主要以房产销售工作来谈我的实习体会。

　某营销代理公司是2005年6月经国家批准，是具有专业资质的房地产企业，公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、楼盘整合营销、推广等，是市纳税先进单位。公司成功策划销售了多个楼盘，电视、报纸进行过多次全方位报道，公司现拥有优秀的房地产和市场营销精英及管理人员。我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告的招商工作，工作资料是主动寻找客户，给客户讲商铺的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在售房部做置业顾问，工作的主要资料是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮忙客户计算房屋的总价。帮忙他们更好的了解整个楼盘的状况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。

　下面是我画出的两个工作的业务流程图和楼盘销售基本流程图:

　户外商铺招商的业务流程:

　寻找顾客——合约访谈——谈判——客户追踪——签约——售后服务。

　房地产销售的业务流程:

　寻找顾客——现场接待——谈判——客户追踪——签约——入转—售后服务。

　透过近两个月的实习，基本上掌握了公司的工作流程，并且能够独立的完成工作。并能独立的计算房屋总价、签定商品房买卖合同。如:维修金=总房款*2%、产证费=300、契税=总房款*3%、保险费=额*0、05%*年限、交易印花税=总房款*0、03%等等。还有了解到在一个公司上班工作态度是十分重要的，一般老板都喜欢工作努力的员工。与同事的相处也是十分重要，因为一个公司就是一个团队，一个项目的完成是需要一个好的团队共同完成的，如果没有一个和睦、团结的团队，项目是不能顺利完成的。透过这两个月实习发现公司在营销过程中也存在一些问题，下面我主要以在房产销售过程中发现的问题来谈谈我的看法。

　一由于销售人员对产品不熟悉、对竞争楼盘不了解、迷信自己的个人魅力等原因导致产品介绍不详实。解决的办法是:楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。多讲多练，不断修正自己的促词。随时请教老员工和部门主管。端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。

　二由于现场繁忙，没有空闲、自以为客户追踪效果不大、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪原因未做客户追踪的解决办法:每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。每日追踪，记录在案，分析客户思考的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。尽量避免电话游说，能邀请来现场，能够充分借用各种道具，以提高成交概率。

　三由于客户对产品不了解，想再作比较、同时选中几套商铺犹豫不决、想付定金，但身边钱很少或没带，喜欢却迟迟不作决定的解决办法:针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。若客户来访两次或两次以上，对产品已很了解，则应力促使其早早下决心。缩小客户选取范围，肯定他的某项选取，以便及早下定签约。定金无论多少，能付则定；客户方便的话，就应上门收取定金。暗示其他客户也看中同一套商铺或商铺即将调价，早下决定则早定心。

中国未来房地产的发展趋势

2009年12月,中山商品房预售业务创出单月合同登记备案量的最高纪录,备案8068宗,备案面积达81.6万平方米,备案金额达40.8亿元,一举超越2007年8月备案7390宗、2007年8月备案面积72.4万平方米及2009年11月备案金额34.6亿元的三项纪录。此外,2009年12月合同登记备案量的飙升带动商品房预售抵押登记备案量也创出新高,抵押登记宗数、面积及金额分别达4857宗、55.1万平方米及20.4亿元。在二手房方面,由于2009年年底时二手房市场普遍预期2009年试行一年的二手房交易税费优惠政策将于2010年收紧,因此在2010年来临前一个月,城区二手房地产交易量开始明显上升。而一系列政策的正式出台带动中山城区二手房地产交易连创单日收件纪录,其中,2009年12月25日收件78宗,12月29日收件99宗,12月30日收件127宗。2008年底到2009年初,中央、省、市各项房地产市场调控政策和金融信贷扶持措施的出台和落实,已促使中山房地产市场于2009年迅速走出低谷,甚至超越了2007年的历史高峰。2009年底陆续出台的促使房地产市场的逐步降温的宏观调控政策将在2010年发挥作用,预计全市房地产市场将出现适度回调,但仍将保持健康稳步发展。　2010年1月份，在全国房地产市场交易冷淡的形势下，中山房地产逆势增长。1月份中山市商品房登记备案面积和产价均超过了上月的历史最高水平，一手住宅的交易宗数也比上月要高。2010年1月，中山市一手房备案宗数为74宗，略低于2009年12月的8068宗，但是，1月份住宅备案宗数6681宗，超过了2009年12月份的6379宗。此外，1月份一手房备案面积达到84万平方米，产价43.9亿元，均高于2009年12月的历史最高水平，备案面积81.6万平方米，备案金额40.8亿元。1月份使用港币购房的数量有所上升，共有7宗，面积近千平方米，产价超过300万港币，其中4宗城区的购房均属于非住宅，而3宗镇区的购房属于住宅。单纯从当月的情况来看，港币购房的宗数和面积均不足为道，但是，2009年的统计数据显示，2009年全年港币购房的宗数仅有27宗，面积约2700平方米，产价779万港币，整个12月份仅有2宗港币购房交易，2010年1月份单月港币购房的面积和产价均接近2009年全年的一半。1月份，光坦洲镇的房地产交易数量就占整个中山市总数的4成。受珠中江年票互通的刺激，三乡和坦洲成为拉动中山1月份楼市上扬的主力军之一。作为主城区的石岐由于土地越来越少，房价保持坚挺，未来依然是中山楼市的增长极之一。此外，南头、黄圃靠近顺德，吸引了当地的投资客，也成为1月份楼市增长的热点之一。南头、黄圃2009年5月份以来，购房者7成以上是顺德人。　　2010年元旦以后珠中江年票互认引起三地市民的广泛关注，区域融合趋势更加明朗。三地互通对楼市影响不容小觑，因为价格优势，中山靠近珠海的边际区域将首先获益，而后会辐射至整个区域，中山房地产有望迎来新一轮快速发展。珠中江年票互认对中山楼市的影响非常大，尤其是临近珠海的南部镇区，如坦洲、南朗等因为房价上的洼地优势，加上交通成本的大幅下降，导致来中山购房的珠海业主生活成本大幅降低，这些地区的楼市优势更加凸显，当地楼盘将直接受益！随着中珠一体化格局的明朗，在珠海房价高企的情况下，坦洲等南部镇区房价的洼地效应将更为明显，预期坦洲楼市将依然保持活跃的供需态势。作为南部组团的中心三乡本身的环境、教育、市政建设等多方面优势依然相对明显，预期2010年区域市场成交量会有所复苏。南朗的发展潜力也十分巨大，随着雅居乐等品牌开发商2010年于南朗的大规模储地，南朗后续发展迎来较大的品牌要素。　　《2010-2015年中山房地产行业研究及投资前景分析报告》在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、院发展研究中心、中国房地产协会、中山市统计局、中山市国土局、中山市房产管理局、中山市房地产经纪协会、中山住宅与房地产业协会、中山房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及中山房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合对中山房地产相关企业的实地调查，对中山房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了中山房地产行业的前景与风险。报告揭示了中山房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。Z资料参考来源于：珠海易搜网 .fdc0756

房地产投资项目可行性研究报告包括哪些内容?

摘要城市化进程的加快和人们住房需求的日益增加，使房地产问题成为我国主要社会问题。近年来，房价逐年攀升，房地产行业发展运营过程中的矛盾也越来越多。国家和要对我国房地产开发投资现状进行明确了解，并对我国房地产行业的未来走向进行评估和分析，有效避免房地产开发投资过程中的不可控性，推进我国房地产行业的稳步、快速发展。

关键词房地产；开发投资；未来走向

1、前言

房地产投资在我国投资活动中占据主体地位。受外部市场环境的影响，我国房地产开发投资过程中存在诸多问题和风险，制约了房地产行业发展。和相关从业者要结合我国房地产行业的实际发展现状，对房地产开发投资进行合理规划，实现资金的优化配置，并对房地产投资金额进行合理控制。近年来，随着国家房地产宏观调控力度的增加，我国房地产行业市场形势也更加严峻，给房地产行业带来了诸多挑战。

2、房地产开发投资现状

2.1 企业融资困难

房地产的投资和收益都比较高，发展周期也相对较长，其必须具备充足的资金来源，对企业提出了较高的资金要求。房地产开发初期，投资相对较大，必须筹措大量资金，才能从根本上实现房地产开发。但是，由于金融层面的制约，增加了房地产企业的融资难度。无论是前期开

商品房经济分析活动报告

你好，房地产投资项目可行性研究包括以下的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9）国民经济评价。国民经济评价是按照合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

摘 要：本文主要针对现阶段社会关注的热点问题——房地产价格。在了解我国房地产价格

现状的同时，针对我国房地产价格的不断高涨，以计量经济学为工具，建立了一个商品房价

格的单方程计量经济模型并对其有效性做了全面的检验。

关键词：商品房价格；影响因素；计量经济模型

1．引言

近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。

从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国

大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起[7]。

伴随着商品房的涌现，商品房价格成为人们广大居民关注的一个热点。影响房地产价格

波动的因素大致可分为内生因素和外生因素，内生因素包括地价、建筑成本和经济发展带来

的社会需求等，外生因素包括利率、区位因素、经济政策等。外生因素一般是通过内生因素

的传导来实现对房地产价格波动的影响[2]。

2．商品房价格的计量经济学模型

2.1 模型的设计与参数估计

2.1.1 模型的设计

城镇居民人均可支配收入与商品房竣工面积是影响商品房需求和供给的两个最重要的

因素。本模型是把城镇居民人均可支配收入和商品房竣工面积作为解释变量来解释商品房平

均价格，并用线形回归方法进行分析[1]。

把城镇居民人均可支配收入作为变量X1、商品房竣工面积作为变量X2、商品房平均价

格作为被解释Y，建立起商品房平均价格的单方程计量经济学模型：

Y = c + b 1 X 1 i + b 2 X 2 i + u i

其中c， b1、b2 为待估计参数，i =1，2，3...n， ui 为随机误差项，它包含了除城镇居

民人均可支配收入和商品房竣工面积以外的因素对商品房平均价格的影响。

表3.1 给出了自1998 年以来的城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平

均价格[5]。

表3.1 1998～2007 年城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格

年份 商品房平均价格（元，

变量Y）

城镇居民人均可支配收

入（元，变量X1）

商品房竣工面积(

亿平米，变量X2)

1998 2063 5425 1.76

1999 2053 5854 2.05

2000 2112 6280 2.35

2001 2226 6859 2.73

2002 2350 7688 3.25

2003 2462 8465 3.95

2004 2816 9422 4.25

2005 3067 10493 4.88

2006 3251 11759 5.30

2007 3885 13786 5.75

- 2 -

通过EViews 软件，得到输出的结果如图3.1 所示。

图3.1 城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格的关系回归分析结果

由结果可得商品房平均价格的单方程计量经济学模型为：

Y = 563.661+ 0.339X1 ?6?1 233.938X 2

T 统计量： (6.551636) (8.689326) (-3.081017)

可决系数R2： 0.992112

修正的可决系数R2： 0.989858

F 统计量： 440.2052

D.W： 1.682742

2.1.2 回归分析

回归结果表明，在1998—2007 年间，Y 变化的99.21%可由其他两个变量解释。在5%

的显著水平下，自由度的统计量的临界值为t0.025（7）=1.68，因此所有的变量参数都显著的

不为零。从X1 前的参数看，在所选的时间段里，商品房平均价格指数关于城镇居民人均可

支配收入的弹性小于1，说明这段期间，随着城镇居民人均可支配输入的增加，对商品房平

均价格的增加影响不大；X2 前的参数为负且绝对值较大，表明商品房竣工面积的增加会引

起商品房平均价格的大幅下降。显然后者的力量超过了前者。

由于X2 前的t 值较小，可以得出商品房竣工面积对商品房的平均价格影响的显著性较

小，这是由于经营者和消费者所处地位不同，双方市场权利不对等、市场信息不对称，导致

消费者在知情权、选择权、价格上的谈判权上处于弱势地位。而开发商则利用掌握市场行情、

竞争趋势、成本信息等优势地位，形成炒房的短期套利投机行为。炒房者囤积房屋， 造成

住房紧缺的象， 并同开发商一起四处宣传房价必涨、供给紧张等信息，造成房价居高不

下。

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2.2 模型的检验

2.2.1 经济意义检验

从经济意义上看，城镇居民人均可支配收入每增加一元钱，商品房平均价格就增加0.339

元；商品房竣工面积每增加一亿平方米，商品房平均价格就减少233.938 元，这在经济意义

上是合理的。

2.2.2 统计检验

从回归估计结果上看，模型拟合较好。可决系数R2=0.9921，表明模型在整体上拟合得

非常好。

从序列自相关看，D.W=1.6827，在2 附近，表明简单的回归分析不存在残差序列自相

关现象。

从方程显著性检验上看，F 统计量为440.2052，远大于临界值9.55(5%的显著水平)，方

程显著性检验通过[6]。

3．启示和建议

3.1 减少投资活动的盲目性

由b2=-233.9383 可知商品房的竣工面积的扩大会大幅降低平均价格，且根据一般的经济

规律，一个行业的投资回报率高，那么会导致大量投资的不断涌入，进而导致该行业供大于

求、投资回报率下降。所以，很少有哪个行业的投资回报率能长久地保持一个相对很高的水

平，商品房市场也是如此。

1998 年以来，商品房价格上涨较快，在房价上涨预期的驱动下房地产开发投资增长迅

猛，1998 年到2007 年，房地产开发投资的年增长幅度均较高，如此高增幅的增长持续下去

必将出现商品房供大于求、商品房平均价格下跌的局面。

因此，商品房市场的投资者（商品房开发投资者和以投资为目的的商品房购买者）在商

品房价格上涨的行情中，必须要有一个理性的心态，避免非理性行为，减少投资活动的盲目

性。

3.2 以周期波动的眼光看待商品房市场的发展

商品房市场的投资者必须要以波动的眼光看待商品房市场的发展，这是因为：

第一，商品房市场确实存在着周期波动。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元

端在《房地产业周期波动又探一中国房地产业步入新的周期》一文中利用“商品房销售额增

长率”这一指标分析中国房地产业发展周期波动时指出：“中国房地产业波动周期大约是4 到

6 年，进入上世纪九十年代以来，房地产业周期波动的波峰出现在1993 年、1998 年、2003

年”，本文利用房价涨落这一指标也从另一个方面基本印证了上述观点。所以商品房价格不

会要么一直涨、要么一直跌，也不会要么一直快速涨、要么一直低速徘徊[3]。

第二，商品房平均价格周期波动的幅度还可能较大。在商品房市场的周期波动中，尽管

城镇居民人均可支配收入的增幅可能保持不变，但商品房竣工面积的增幅在不同年份是有差

别的，因此商品房的平均价格就可能会有比较大的波动幅度。

所以，商品房市场的投资者必须要以波动的眼光看待商品房市场的发展，并以此来指导

自己的投资活动，这样才能有效避免非理性行为，减少投资活动的盲目性。

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3.3 关注国家在房地产方面的相关政策

既然投资者要以波动的眼光看待商品房市场的发展，那么如何把握商品房市场的周期波

动呢?如何确定当前的商品房市场在这个波动中所处的位置（波峰还是波谷）呢？这个问题

对于一般的投资者来说，可以通过关注国家在房地产方面的相关政策来找到答案。

我们看到，城市化进程的加快、土地的有限性和楼市供不应求的表面现象在根本上

支撑着高高的房价，但是非理性、放纵、失灵的房地产市场价格形成机制也是房价升高的重

要原因。看到了这一点，并且取了一系列必要的调控措施，在去年连续实施了各种调

控手段：为控制投机性防范金融风险，从3月份到9月份半年的时间内连续5次加息，房

贷基准利率提高近1个百分点，增长率达到6.29%；4次提高银行存款准备金率，并且针对“二

套房”从提高首付比例和房贷利率两方面发布新政；为提高广大低收入者的住房水平，8

月7日院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，进一步明确了经济

适用房和廉租房的实施制度、政策，加大了经济适用房和廉租房的建筑面积和供应比例； 12

月份，院派出由“房地产调控部际联系会议”的成员部门组成的督察组，奔赴全国十多个

城市，检查各地区落实房地产既有调控政策的情况，重点检查了房价与供应结构调整情况[4]。

随着这诸多经济政策调控措施的贯彻落实到位，各级党委、的高度重视，房地产市

场供求格局的变化，高昂的房市价格趋于回落应该说在情理之中、预料之内，是必然趋势。

4．结论

通过本文的论述，我们可以看到目前影响商品房市场的因素主要有城镇人均可支配收入

和商品房竣工面积，其中城镇人均可支配收入具有较大的影响力。除此之外，虽然还存在较

多的不合理因素，但是仍然是蕴含着巨大潜力的市场。我们有充分理由相信，随着中国经济

的持续、稳定发展，经济体制改革逐步深化，市场体系不断完善，宏观调控得到加强和改善，

中国房地产业的发展前景是十分广阔的。

参考文献

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[2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议［D］.北京:2007.

[3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118.

[4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112.

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[6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006.

[7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007..

Housing Price and Econometrical Analysis

Guo Jiaqi, Zhang Guangming

Shandongjiaotong university, Shandong jinan (250023)

Abstract

The paper mainly concentrates on the commercial house price, which is one of most important problem

we are facing right now. After the rough introduction of status of house price, a one-equation

econometrical model of the housing price is founded by means of econometrics and completely verified

by these factors.

Key words: Housing Price, Affecting Factors, Econometrical Model据统计, 人的一生中至少有三分之一的时间是在住宅中度过。人的需求千差万别, 因而, 每个人对心目中温馨家园的描绘也是千差万别的。如何在有限的购房资金允许范围内, 最大限度地实现个人最重要的需求是千千万万个家庭共同追求的目标。实际上,一套自己理想中温馨的家园应该能实现空间和功能的多样化, 应该达到空间与人的对话, 于空间中诉说无尽的爱与对幸福的理解。然而, 当消费者面对眼花缭乱的房地产广告, 我们更应该冷静头脑, 对商品房进行理性经济分析。我们在对商品房理性进行分析时, 主要应从以下几点:一、住宅的结构形式住宅按结构形式主要有两种, 砖混结构和钢筋混凝土结构。砖混结构指的是竖向承重构件用砖墙或砖柱, 水平承重构件用混凝土楼板和屋顶板, 主要适用于七层以下的住宅。钢筋混凝土结构指用钢筋混凝土作柱、梁、板等承重构件, 而墙体作围护结构, 墙体用砖墙或其它轻质材料做成, 主要适用于高层建筑。砖混结构主要适用于七层以下的住宅, 钢筋混凝土结构主要适用于高层建筑。一般来讲, 砖混结构的住宅单方造价比钢筋混凝土结构低许多,在砖混结构中有以六层的造价最低( 层数与造价的关系如下图) 。以上海市为例, 如果是6 层的砖混结构住宅,建安成本价在1100 元/ m2 左右, 如果是钢筋混凝土结构, 14 层的框剪结构住宅建安成本价在1600 元/ m2左右( 建安成本价不包含地皮和开发商的利润) 。二、住宅的环境马斯洛在《调动人的积极性理论》一文中, 按人的需要分为五个部分: 生理的需要、安全的需要、社交的需要、社会尊重的需要和实现自我的需要。随着人们生活水平的提高, 人们的需求层次越来越高, 因而对住宅的环境也越来越重视。一套理想的温馨住宅应该是环境优美, 给人以回归自然的感觉。这里指的环境包括大环境和居住区的小环境。其中大环境又可分为人为环境和自然环境, 小区是处于繁华的闹市还是文化氛围浓厚的高校区, 是否临近公园、绿化带等景观, 都会对小区造价影响很大。小区内环境主要指小区的规划设计和绿化率的高低。规定新建小区绿化率在30%左右( 绿化率= 绿化面积/ 小区总占地面积) , 绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地, 不包括屋顶和晒台的人工绿地。如果一个小区达到40%- 50%的绿化率, 意味着开发商要牺牲一部分的面积来优化环境。而开发商牺牲的利润最终还是要由住户来承担。所以,绿化率高的小区内商品房往往比同等条件下的商品房价位高很多。